Jangka Waktu Pinjaman (Kredit) Lebih Panjang Dengan Jangka Waktu Berakhirnya Jaminan Berupa Hak Guna Bangunan

Dalam pembuatan akta Perjanjian Kredit (PK) atau Utang – Piutang atau Pinjaman dengan jaminan benda tidak bergerak (tanah)  bersertifikat yang  harus diperhatikan yaitu jika tanahnya dengan status Hak Guna Bangunan (HGB) yang  mempunyai batas waktu tertentu, misalnya paling tinggi 25 tahun (yang tertulis), meskipun pada dasarnya dapat diperpanjang lagi untuk jangka waktu yang sama.
 
 
Ketika HGB seperti itu dijadikan jaminan kredit atau piutang-utang, terkadang masa pengembalian utang-piutang lebih panjang dari pada sisa jangka waktu HGB yang tertulis dalam sertifikat HGB, misalnya masa  pinjaman 10 tahun, ternyata yang dijadikan jaminan HGB yang jangka/masa berlakunya kurang atau lebih pendek dari masa piinjaman.
 
 
Sebagaimana disebutkan dalam Pasal 18 ayat (1) huruf d UUHT, salah satu penyebab hapusnya Hak Tanggungan yaitu hapusnya hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan. Jadi jika HGBnya habis maka Hak Tanggungan atas tanah tersebut berakhir atau hapus, karena tanah kembali menjadi tanah yang dikuasai Negara.
 
 
Hal yang penting harus diperhatikan yaitu jika HGB berdiri atau diberikan diatas HPL atau HGB diberikan diatas Hak Milik (HM). Hubungan hukum antara pemegang HPL dan pihak yang akan diberkan HGB atau pemilik HM dan pihak yang akan diberikan HGB, lihat dan perhatikan perjanjian yang dibuat diantara mereka, terutama jika syarat dan ketentuan jika HGB habis, apakah akan serta merta diperpanjang atau ada syarat lain yang harus dipeuhi sebelum diperpanjang.
 
 
Hal seperti tersebut di atas, memerlukan ketelitian dan kecermatan Notaris/PPAT, jangan sampai pihak Kreditor menjadi pihak yang dirugiikan oleh Notaris/PPAT, karena Notaris/PPAT lupa tidak melakukan cek and richek atas akan berakhirnya masa berlakunya atas HGB yang bersangkutan.
 
 
Dalam pemenuhan prinsip kehatihatian (Prudential Banking Principles) dalam perjanjian oleh pihak bank selaku Kreditor terhadap pemberian kredit dengan jaminan Hak Guna Bangunan, maka upaya hukum yang dapat digunakan sebagai antisipasi agar kedudukan Kreditor tetap sebagai Kreditor preferent utamanya dalam hal pemberian kredit dengan jaminan tanah yang obyeknya Hak Guna Bangunan perlu diperhatikan hal-hal sebagai berikut :
  1. Jatuh tempo Hak Guna Bangunan tersebut lebih lama dari jangka waktu kredit yang diberikan, yang akan memberikan posisi aman kepada kreditor sebagai kreditor preferent;
  2. Membutuhkan ketelitian dari pihak bank dalam melakukan monitoring terhadap jangka waktu Hak Guna Bangunan karena dengan panjangnya jangka waktu Hak Guna Bangunan agar tanah yang dimiliki debitor tidak jatuh kepada Negara;

 

 
• Jika ternyata hasil dari penelitian Notaris dalam rangka pembuatan akta-akta yang berkaitan dengan kredit tersebut ditemukan jangka waktu kredit/pinjaman atau kredit lebih panjang daripada jangka waktu HGB yang tersebut dalam sertifikat, maka lebih baik usulkan kepada keditur/bank untuk :
  1. Bank/kreditur meminta kuasa dari Debitor untuk melakukan pengurusan perpanjangan Hak Guna Bangunan pada saat hak itu akan jatuh tempo.
  2. Buat perjanjian bahwa segala biaya yang timbul dari pengurusan perpanjangan HGB tersebut akan menjadi tanggungawab Debitor.
  3. Perjanjian/kesanggupan dari Debitor akan menandatangani lagi semua akta/dokumen yang diperlukan untuk melatakkan kembali Hak Tanggungan atas bidang tanah yang telah diperpanjang masa HGBnya tersebut.
  4. Meminta jaminan jaminan pengganti, apabila Hak Guna Bangunan tersebut akan berakhir dan tidak dapat diperpanjang. Hal ini antara lain karena perpanjangan ditolak.

 

 
 
CATATAN :
Bahwa dalam tiap APHT yang dibuat PPAT selalu ada Klausula sebagai berikut :
Pihak Kedua dengan akta ini diberi dan menyatakan menerima kewenangan, dan untuk itu kuasa, untuk, atas biaya Pihak Pertama, melakukan tindakan yang diperlukan untuk menjaga dan mempertahankan serta menyelamatkan Obyek Hak Tanggungan, jika hal itu diperlukan untuk pelaksanaan eksekusi atau untuk mencegah menjadi hapusnya atau dibatalkannya hak atas Obyek Hak Tanggungan karena tidak dipenuhinya atau dilanggarnya ketentuan Undang-undang serta jika diperlukan mengurus perpanjangan jangka waktu dan pembaruan hak atas tanah yang menjadi Obyek Hak Tanggungan.